1.-

De laatste jaren zijn pop-ups een echt hot topic en in ons straatbeeld niet meer weg te denken. Het opstarten van een pop-up store geeft aan ondernemers immers de mogelijkheid om hun businessconcept te lanceren en hierbij hun ‘overlevingsgraad’ uit te testen alvorens over te gaan tot een duurzame investering. Tevens is het een goede gelegenheid om een winkel te openen gekoppeld aan een tijdelijke gebeurtenis, dan wel tot het uitvoeren van een publiciteitsstunt. Ook voor eigenaars van vaak moeilijk verhuurbare leegstaande handelspanden kunnen pop-upshops een oplossing bieden, waarbij hun panden tijdelijk een concrete invulling verkrijgen.

Er was echter geen duidelijk juridisch kader voor dergelijke kortetermijnhuur van handelspanden, waardoor de praktijk zich aan het fenomeen heeft aangepast en er contracten ‘on the spot’ werden opgesteld (vnl. bezetting ter bede, terbeschikkingstellingsovereenkomst of zgn. gelegenheidshuur).
Dit evenwel steeds onder het risico van herkwalificatie naar een algemene handelshuurovereenkomst, waardoor zij voor een termijn van potentieel 36 jaar verbonden zijn. De handelshuur – waarbij er maar na drie jaar een eerste opzeggingsmogelijkheid is voorzien – staat bovendien haaks op het concept van een pop-up, dat een tijdelijk karakter veronderstelt.

Hierdoor ontstonden er heel wat barrières en verzuchtingen bij zowel de ondernemers als bij de verhuurders.

2.-

Met het decreet houdende huur van korte duur voor handel en ambacht – dat intussen op 8 juni 2016 door het Vlaams Parlement werd goedgekeurd – heeft de decreetgever een duidelijk(er) kader willen creëren met een afgebakend toepassingsgebied. Het decreet treedt in werking op de eerste dag van de tweede maand na bekendmaking in het Belgisch Staatsblad.

Artikel 2 van het decreet stelt dat een huurovereenkomst onder het decreet valt, wanneer het gaat over (i) de huur van onroerende goederen of gedeelten van onroerende goederen die krachtens een uitdrukkelijke overeenkomst van partijen in de loop van de huur, (ii) door de huurder in hoofdzaak gebruikt worden voor het uitoefenen van een kleinhandel of het bedrijf van de ambachtsman, (iii) waarbij er een rechtstreeks contact is tussen de huurder en het publiek en die (iv) uitdrukkelijk is gesloten voor een termijn die gelijk is aan of korter is dan één jaar. Essentieel hierbij is aldus de maximumduur van één jaar die als hakbijl zal gelden.

Verder bevat het decreet de volgende bepalingen:

  • De kortetermijnhuur zal van rechtswege eindigen op de einddatum van de huurovereenkomst zonder dat hierbij een opzegging nodig is;
  • Partijen kunnen schriftelijk overeenkomen om de huurovereenkomst – zelfs meermaals – onder dezelfde voorwaarden te verlengen, waarbij de totale duur van de huur niet langer dan één jaar mag zijn;
  • Wanneer de totale duur van een huurovereenkomst langer dan één jaar bedraagt (of wordt), is de handelshuurwet alsnog van toepassing;
  • De huurder heeft geen recht tot huurhernieuwing;
  • Enkel de huurder beschikt over een vroegtijdige opzeggingsmogelijkheid waarbij er een opzeggingstermijn van één maand dient te worden gegeven per aangetekend schrijven dan wel per deurwaardersexploot. Voor de verhuurder is er geen eenzijdige opzeggingsmogelijkheid voorzien;
  • Partijen kunnen te allen tijde gezamenlijk in onderling overleg en bij geschrift de lopende huur beëindigen;
  • Het decreet stelt verder dat de huurder verbouwingen aan het pand mag uitvoeren die dienstig zijn voor zijn onderneming op voorwaarde dat de kosten niet meer mogen bedragen dan de prijs van één jaar huur en de huurder de verhuurder hiervan, voor de aanvang de werken, schriftelijk in kennis stelt (en de werken de veiligheid, salubriteit of esthetische waarde niet in het gedrang brengen). De verhuurder kan bij de beëindiging van de huur de verwijdering van de verbouwingen vorderen. Wenst hij de werken te behouden, dan is hij geen enkele vergoeding verschuldigd;
  • Overdracht van huur en onderhuur worden bij decreet verboden.

Daarnaast bevat het decreet nog enkele procedureregels (art. 14 e.v.) en preciseert het onder meer dat de belastingen over het verhuurde goed (zoals onroerende voorheffing) inbegrepen zijn in de huurprijs, tenzij anders overeengekomen (art. 8).

Voor meer informatie over dit decreet en modelovereenkomsten, kan u steeds terecht bij Equator Advocaten.

Nicolas Carette: nicolas.carette@eqtr.be
Joris Lagey: joris.lagey@eqtr.be
Evelien Bruyninckx: evelien.bruyninckx@eqtr.be