Klavertje vier! Vier krachtlijnen die het appartementsrecht moeten verbeteren

Een groot deel van de bevolking woont in een appartementsgebouw of heeft er één als tweede verblijf. Het is dus niet onlogisch dat de regelgeving inzake appartementsmede-eigendom vele onder ons raakt. De appartementswet van 30 juni 1994 (artikelen 577-3 e.v. Burgerlijk Wetboek) kreeg met de wet van 2 juni 2010 reeds een grondige update, maar inmiddels acht jaar later was het tijd voor een nieuwe. Op 7 juni 2018 heeft het Parlement deze wijzigingswet gestemd en aangenomen.

De bepalingen in de wijzigingswet zijn opgesteld aan de hand van vier krachtlijnen: (1) de flexibilisering in de werking van de vereniging van mede-eigenaars en haar organen; (2) de optimalisering van de efficiëntie binnen verenigingen van mede-eigenaars; (3) de herbalancering binnen de mede-eigendom en (4) verduidelijking aan de mede-eigenaars. Aan de hand van deze vier krachtlijnen vermelden wij hieronder de belangrijkste (van de vele) wijzigingen aan de appartementswet.

De flexibilisering in de werking van de vereniging van mede-eigenaars en haar organen

In het kader van de flexibilisering in de werking van de vereniging van mede-eigenaars en haar organen, wordt er door velen van u spontaan gedacht aan de algemene vergadering. De hindernissen die moeten worden overwonnen bij de besluitvorming van de algemene vergadering, worden door de wet van 7 juni 2018 in grote mate verkleind. De gekwalificeerde meerderheid van drie vierden van de stemmen bij besluitvorming, ofwel de gevallen van artikel 577-7, §1, 1° van het Burgerlijk Wetboek, wordt versoepeld en verlaagd naar een gekwalificeerde meerderheid van twee derden.

Ook voor wat betreft de afbraak en wederopbouw van het gebouw wordt de gekwalificeerde meerderheid in bepaalde gevallen versoepeld. Terwijl er voorheen in principe unanimiteit van stemmen vereist was (waardoor elke mede-eigenaar een vetorecht had), zal in de toekomst een gekwalificeerde meerderheid van vier vijfden volstaan, dit op voorwaarde dat de veiligheid of de hygiëne van het gebouw in het gedrang zijn of een renovatie disproportionele kosten met zich zou meebrengen. In de overige gevallen blijft de eenparigheid van stemmen vereist. De wetgever voorziet wel in maatregelen om de weigerende mede-eigenaar tegemoet te komen. Het gaat immers niet altijd om een dwarsligger… Een mede-eigenaar kan afstand doen van zijn kavel ten gunste van de andere mede-eigenaars indien de waarde ervan lager is dan het aandeel dat hij ten laste zou moeten nemen in de totale kostprijs van de werken en dit door middel van een onderling akkoord, bij gebreke waaraan men zich tot de rechter kan wenden om een compensatie te verkrijgen.

Toch bestaat er nog steeds het risico dat de algemene vergadering in een impasse belandt. Indien dit tot gevolg heeft dat de financiële of technische toestand niet meer binnen de “normale” organen kan worden opgelost, kunnen één of meerdere mede-eigenaars of de syndicus de zaak aanhangig maken bij de vrederechter, die vervolgens kan overgaan tot het aanstellen van een bewindvoerder. Ook onder het huidige regime van het appartementsrecht was er reeds rechtspraak die neigde in die richting. Deze mogelijkheid wordt nu gecodificeerd, waarbij het aan de appreciatie van de vrederechter wordt gelaten om de bevoegdheden van de bewindvoerder te bepalen. Eén van die bevoegdheden zou dus kunnen zijn om zich in de plaats te stellen van de algemene vergadering en zelfs van de syndicus.

Wat brand new is – en tegemoet komt aan vele problemen in de praktijk – is dat de partijen die de oorspronkelijke statuten hebben ondertekend, het recht hebben om, tot op het ogenblik van de voorlopige oplevering van de betrokken gemeenschappelijke delen en onder strikte modaliteiten, wijzigingen aan de statuten aan te brengen voor zover zulks door technische omstandigheden of in het rechtmatig belang van de vereniging van mede-eigenaars is ingegeven.

De optimalisering van de efficiëntie binnen verenigingen van mede-eigenaars

Het is niet eenvoudig om de behoefte aan aanpassing van de wetgeving te verzoenen met de noodzakelijke transparantie ten aanzien van de mede-eigenaars, en dit zonder de kosten op te drijven. Als voorbeeld kan daarbij worden verwezen naar de coördinatieplicht die werd ingevoerd met de wet van 2 juni 2010. De deadline om de bestaande statuten te conformeren naar de vernieuwde wetgeving werd vele malen uitgesteld, maar tot op vandaag zijn er nog statuten die niet met de wetgeving te verzoenen vallen. Met voormelde reden in het achterhoofd heeft de wetgever er dan ook voor geopteerd om de omvang van de statuten af te slanken en op die wijze voor meer stabiliteit te zorgen. Bepalingen die voorheen werden opgenomen in het reglement van mede-eigendom (o.m. de regels betreffende de wijze van bijeenroeping, de werkwijze en de bevoegdheden van de algemene vergadering, de regels met betrekking tot de aanstelling van een syndicus), worden nu overgeheveld naar het reglement van interne orde, dat kan worden opgesteld bij onderhandse akte. Dit impliceert dat in de toekomst de statuten zich vooral focussen op de splitsing van het gebouw en de rechten en plichten (zoals de lastenverdeling).

De herbalancering binnen de mede-eigendom

De derde krachtlijn zou een stap moeten vormen naar het principe van “wie betaalt, bepaalt”. Op eigen initiatief en voor eigen rekening zou een mede-eigenaar derhalve werken kunnen uitvoeren die betrekking hebben op de algemene delen, bijvoorbeeld het recht om kabels en leidingen te trekken en te onderhouden. Die mogelijkheid is weliswaar niet absoluut. De andere eigenaars, dan wel de vereniging van mede-eigenaars mogen er namelijk niet de dupe van worden.

Een ander probleem in de praktijk is de wanbetaling van één of meerdere mede-eigenaars voor hun aandeel in de lasten. Met de gestemde wet worden er diverse maatregelen genomen die de invordering van de bijdragen in de lasten moeten vergemakkelijken. Zo wordt nu uitdrukkelijk bepaald dat de syndicus over een automatische bevoegdheid beschikt om deze in rechte op te vorderen, wordt er een voorrecht toegekend aan de vereniging voor mede-eigenaars op de kavel van de verzuimende eigenaar, en komt er een wettelijke hoofdelijkheid tussen de blote eigenaar en de vruchtgebruiker van een kavel.

Verduidelijking aan de mede-eigenaars

Als vierde krachtlijn wordt er op heel wat vlakken een verduidelijking aan de mede-eigenaars geboden. Zo kan een mede-eigenaar worden vergezeld door een advocaat of een technisch deskundige op de algemene vergadering. Worden exclusieve gebruiksrechten op gemene delen gekwalificeerd als erfdienstbaarheden, met de mogelijkheid om ze af te schaffen mits een gekwalificeerde meerderheid van vier vijfden en een bijzondere motivering en worden de materiële voorwaarden voor de oprichting van deelverenigingen aangescherpt. Het statuut van de feitelijke deelverenigingen wordt afgeschaft, daar het in de praktijk vaak voor discussie zorgde. Dit betekent niet dat in de praktijk er nog feitelijke deelverenigingen blijven bestaan, die bijvoorbeeld de algemene vergadering voorbereiden.

Inwerkingtreding

De wet zal van toepassing zijn vanaf 1 januari 2019 op elk gebouw of elke groep gebouwen die beantwoorden aan de in artikel 577-3 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde voorwaarden. Alle bepalingen die betrekking hebben op de algemene vergadering of haar beslissingen gelden alleen voor de algemene vergaderingen die worden gehouden na voormelde datum. Er wordt ook voorzien in enkele overgangsmaatregelen, waardoor onder meer de statuten niet dienen te worden gewijzigd. De bepalingen die nu nog in het reglement van mede-eigendom dienden te worden opgenomen, zullen namelijk geacht worden deel uit te maken van het reglement van interne orde.

Enkele ingrijpende maatregelen, maar met een beetje geluk brengt het klavertje vier een rooskleurige toekomst voor de werking van het appartementsrecht in de praktijk.

 

Prof. dr. Nicolas Carette

Mr. Alexander Verschave

2018-06-14T22:00:27+00:00