Zoals eerder bericht, vernietigde het Grondwettelijk Hof in een arrest van 20 februari 2020 (nr. 30/2020) de bij wet van 18 juni 2018 ingevoerde bepaling dat onder strikte voorwaarden met slechts een 4/5e meerderheid kon worden beslist tot afbraak en heropbouw. De bepaling beschermde, aldus het Hof, onvoldoende het eigendomsrecht van de mede-eigenaars die hierin niet hadden toegestemd (zie nader N. Carette, “Rechtspraakkroniek appartementsrecht 2017-2019” in Themis Vastgoedrecht, Brugge, die Keure, 2020, 82).

Het Grondwettelijk Hof gaf in dat arrest reeds aan in welke mate de bepaling wel geldig zou kunnen worden uitgewerkt. In reactie daarop – en in lijn met de aanwijzingen van het Grondwettelijk Hof – werd op 16 juli 2020 het wetsontwerp houdende diverse dringende bepalingen inzake justitie (doc. 55-1295/010) goedgekeurd.

Het zal voortaan (terug) mogelijk zijn om mits unanimiteit van stemmen in de schoot van de algemene vergadering te beslissen over de volledige afbraak en heropbouw.

Een 4/5e meerderheid volstaat (terug) indien dit geschiedt om redenen van hygiëne of veiligheid of wanneer de kostprijs voor de aanpassing van het gebouw aan de wettelijke bepalingen buitensporig zou zijn.

Nieuw is voornamelijk:

  • Dat als in dat laatste geval geen unanimiteit wordt bereikt, de vereniging van mede-eigenaars zelf verplicht binnen 4 maanden na de betreffende algemene vergadering de vrederechter moet vatten. De beslissing van de algemene vergadering tot afbraak en heropbouw is opgeschort totdat de rechterlijke beslissing die de wettigheid van de beslissing bevestigt, in kracht (en niet louter gezag) van gewijsde is gegaan. Met andere woorden: een beslissing met 4/5e volstaat, doch moet verplicht worden gevolgd door een rechterlijke procedure waarin die beslissing wordt getoetst. Die procedure wordt gevoerd tegen alle mede-eigenaars die de beslissing van de algemene vergadering niet hebben goedgekeurd (aldus hebben tegengestemd, zich hebben onthouden, of niet aanwezig waren op de algemene vergadering);
  • Dat wordt gepreciseerd dat als een mede-eigenaar afstand doet van zijn kavel, de rechter, bij gebrek aan overeenstemming, de aan die mede-eigenaar toekomende vergoeding moet vaststellen op basis van de actuele marktwaarde van de betrokken kavel (zonder rekening te houden met de beslissing van de algemene vergadering);
  • Dat in de verplichte procedure die volgt na een beslissing met 4/5e meerderheid, de vereniging van mede-eigenaars alle gerechtelijk en buitengerechtelijk kosten en erelonen van die vordering altijd ten laste moet nemen, zonder bijdragen van de mede-eigenaars tegen wie de vordering is gericht. Deze kosten omvatten die welke verband houden met de mogelijke afstand door een mede-eigenaar, tegen vergoeding, van zijn kavel ten gunste van de andere mede-eigenaars (MvT, Parl.St. 2019-2020, nr. 1295/001, 29-30). In afwijking van artikel 1017, lid 1 Ger.W. wordt de vereniging van mede-eigenaars steeds in de kosten verwezen. De mede-eigenaars tegen wie de vordering is gericht, hebben (t.l.v.  de vereniging van mede-eigenaars recht op een rechtsplegingsvergoeding) In lijn daarmee wordt verder bepaald dat de mede-eigenaars tegen wie de vordering is gericht, evenmin moeten bijdragen in de voorschotten voor de betreffende gerechtelijke en buitengerechtelijke kosten ten laste van de vereniging van mede-eigenaars lopende de procedure (nu immers van meet af aan vaststaat dat de vereniging van mede-eigenaars in de kosten zal worden veroordeeld en de betreffende mede-eigenaars in die kosten niet moeten participeren).

Helaas blijven nog meerdere knelpunten bestaan (zie nader N. Carette en S. Snaet, “Gewijzigd appartementsrecht: aandachtspunten voor de notaris”, NFM 2019/6, 174 ev).

 

Voor vragen of verdere toelichting kan u zich steeds wenden tot Equator Advocaten.

 

Prof.dr. Nicolas Carette

Hoogleraar Universiteit Antwerpen

Partner Equator Advocaten