Brussel sluit de cirkel met haar pop-upordonnantie (handelshuur van korte duur) [1]
Waarom regels voor handelshuurovereenkomsten van korte duur? – Een pop-up biedt ondernemers een uitstekende gelegenheid om hun businessconcept te lanceren en hun “overlevingsgraad” uit te testen, vooraleer over te gaan tot een duurzame investering. Ook voor eigenaars van moeilijk verhuurbare handelspanden kunnen pop-ups een oplossing bieden om tijdelijk een invulling te geven aan hun leegstaand pand.
Met het Vlaams decreet houdende huur van korte duur voor handel en ambacht (BS 26 juli 2016) en het Waals decreet betreffende de handelshuur van korte duur (BS 28 maart 2018) bestaat al een juridisch kader voor dergelijke “pop-uphuur” van handelspanden in twee Gewesten. Daarmee wordt enerzijds verholpen aan de vrees van eigenaars van handelspanden dat hun overeenkomst van korte duur zou kunnen worden geherkwalificeerd als een handelshuurovereenkomst van negen jaar en zij dus voor langere tijd (aan een vaak lagere huurprijs) gebonden zijn. Anderzijds komt dit tegemoet aan het feit dat potentiële ondernemers zouden kunnen worden afgeschrikt door het feit dat een (geherkwalificeerde) handelshuurovereenkomst ten vroegste aan het einde van de eerste driejarige periode kan worden opgezegd. De rechtsfiguur van bezetting ter bede of de gelegenheidshuur (art. 2, 1° Handelshuurwet), bieden niet altijd de nodige rechtszekerheid.
Nu wordt ook voor handelshuurovereenkomsten van korte duur voor handelspanden die zich in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest bevinden, tegemoet gekomen aan voormelde verzuchtingen en is hiermee de cirkel rond. Dit decreet treedt in werking op 19 mei 2019, maar is niet van toepassing op huurovereenkomsten die op dat moment lopende zijn. Hieronder worden de krachtlijnen ervan weergegeven, en wordt gewezen op de belangrijkste verschillen en gelijkenissen met het Vlaamse en Waalse pop‑updecreet [2].
Toepassingsgebied [3] – Zoals in het Vlaamse en Waalse Gewest, is de Ordonnantie van toepassing op handelshuur met een duur gelijk aan of korter dan één jaar. Enkel de (beperkte) duur van de overeenkomst geldt als een hakbijl voor de toepassing van het decreet. Het maakt hierbij niet uit om welke reden voor die korte duur wordt gekozen.
Bij het overschrijden van die eenjarige periode zal in elke regeling de federale Handelshuurwet gelden en dit met terugwerkende kracht. De gelegenheidshuur als uitzondering op het toepassingsgebied van de Handelshuurwet wordt in alle Gewesten afgeschaft. Een bezetting ter bede blijft wel mogelijk om aan de toepassing van de Handelshuurwet (en overigens ook het pop-updecreet) te ontsnappen, maar slechts in zoverre een tijdelijke situatie te verantwoorden is.
Duur en einde van de overeenkomst – In principe eindigt de overeenkomst in elk Gewest van rechtswege na afloop van haar termijn. Een opzeg is dus niet vereist. Partijen kunnen evenwel uitdrukkelijk en schriftelijk overeenkomen om de overeenkomst onder dezelfde voorwaarden te verlengen, zonder dat de totale duur van de huur één jaar te boven mag gaan.
In navolging van wat het Hof van Cassatie heeft geoordeeld met betrekking tot woninghuurovereenkomsten van korte duur, lijkt het ons te verdedigen dat het ook voor handelshuurovereenkomsten van korte duur mogelijk moet zijn om een beding in de overeenkomst op te nemen dat bepaalt dat de huurovereenkomst automatisch wordt verlengd bij gebrek aan opzeg van één van de partijen vóór een bepaalde termijn. Enkel een totale duurtijd van maximum 1 jaar zal hierbij steeds gerespecteerd moeten worden.
Hoewel dit niet uitdrukkelijk wordt voorzien, lijkt het ons mogelijk om de overeenkomst ook meerdere malen te verlengen, doch met het absolute maximum van 1 jaar samengevoegde totale duurtijd.
Terwijl de huurovereenkomst onder het Vlaamse Pop-updecreet en de Brusselse Ordonnantie van rechtswege onder de Handelshuurwet valt en wordt geacht te zijn aangegaan voor een duur van negen jaar van zodra de totale duur van de, al dan niet verlengde, huurovereenkomst meer dan één jaar is, bepaalt het Waalse pop-updecreet dat, indien de huurder bij het verstrijken van de eventueel verlengde termijn het goed blijft gebruiken, zonder schriftelijk verzet van de verhuurder binnen een maand volgend op de vervaldatum van de overeenkomst, de huurovereenkomst retroactief zal worden geacht een handelshuurovereenkomst te zijn.
Opzegging – In alle Gewesten zal de huurovereenkomst door de huurder te allen tijde opzegbaar zijn mits naleving van een opzegtermijn van één maand. In het Waals Gewest zal de opzegging enkel kunnen geschieden middels aangetekende brief. In het Vlaams en Brussels Hoofdstedelijk Gewest is ook een opzegging bij deurwaardersexploot mogelijk. Behalve in het Vlaamse Decreet, wordt uitdrukkelijk bepaald dat de opzegtermijn ingaat op de eerste dag van de maand volgend op de ontvangst van de aangetekende brief of het deurwaardersexploot.
Partijen kunnen ook te allen tijde in onderling schriftelijk akkoord een einde maken aan de overeenkomst.
De verhuurder kan de huurovereenkomst niet vroegtijdig beëindigen. De verantwoording daarvan ligt in het feit dat vermeden moet worden dat hijzelf – wanneer blijkt dat het handelsconcept succesvol is en zijn vruchten afwerpt – een soortgelijke handel in het pand zou beginnen.
De huurder heeft geen recht op een uitzettingsvergoeding bij voortijdig einde van de overeenkomst, tenzij anders bepaald.
Staat van het goed – In de Brusselse Ordonnantie wordt zowel een intredende als uittredende plaatsbeschrijving, opgesteld door een door partijen gekozen expert verplicht. De kosten daartoe worden gelijk verdeeld over de partijen. Het Vlaamse en Waalse Decreet bepalen hieromtrent niets.
Huurwaarborg – De Brusselse Ordonnantie bepaalt dat, indien de verhuurder een huurwaarborg zou eisen, het bedrag van deze huurwaarborg is begrensd op 1 maand huurgeld. In de Vlaamse en de Waalse regeling wordt geen mogelijkheid of verbod op een huurwaarborg bepaald, noch een maximum van zulke waarborg.
Huurprijs en kosten – In alle drie de Gewesten wordt, behoudens andersluidend beding in de huurovereenkomst, de huurprijs geacht de belastingen lastens het gehuurde goed te bevatten. In de Vlaamse en de Brusselse regeling wordt voorzien dat de kosten voor nutsvoorzieningen ten laste zullen zijn van de huurder. In de Waalse regeling daarentegen wordt bepaald dat, naast de belastingen, ook de “retributies en lasten waaraan het onroerend goed onderworpen is”, behoudens andersluidend beding worden geacht deel uit te maten van de huurprijs. Het Waalse Decreet voorziet geen uitdrukkelijke regeling aangaande de kosten voor nutsvoorzieningen.
Aanpassingswerken – In de drie Gewesten wordt veel aandacht besteed aan de aanpassingswerken die de huurder (of, voor zover toegelaten, bv. een onderhuurder) uitvoert aan het gehuurde pand.
In elke regeling wordt, tenzij anders overeengekomen, elke verbouwing toegelaten die (1) dienstig is voor de onderneming, (2) die niet aan de veiligheid, salubriteit of netheid en de esthetische waarde van het gebouw raakt, en (3) die voorafgaand aan de verhuurder (en eventuele hoofdhuurder) wordt ter kennis gebracht. In zowel het Vlaams als het Waals Gewest geldt bijkomend dat de kosten van de verbouwingswerken een jaar huur niet mogen overschrijden.
In de Waalse en Brusselse regeling wordt bovendien voorzien dat de verhuurder, binnen een termijn van 10 dagen na ontvangst van de kennisgeving van de huurder of onderhuurder, zich kan verzetten tegen de verbouwingswerken. Bij gebreke aan zulk verzet worden de werken geacht aanvaard te zijn. Onder de Vlaamse regeling geldt geen termijn waarbinnen de verhuurder zich kan verzetten, maar kan de verhuurder zich tot stopzetting van de werken tot de vrederechter wenden.
Anders dan onder de Handelshuurwet, kan de verhuurder bij de beëindiging van de overeenkomst de verwijdering van de verbouwingen vorderen. En wenst hij de uitgevoerde verbouwingswerken te behouden, dan is hij geen enkele vergoeding verschuldigd.
In elke regeling geldt dat de verhuurder een verzekeringsplicht kan opleggen aan de huurder.
Onderhuur en overdracht van huur – Zowel onderhuur als huuroverdracht worden verboden. In tegenstelling tot in het Vlaamse pop-updecreet, wordt in de Ordonnantie, zoals in het Waals pop-updecreet, expliciet in het decreet bepaald dat partijen uitdrukkelijk en schriftelijk anders kunnen overeenkomen, doch louter, en dit dan weer in tegenstelling tot het Waals pop-updecreet, voor wat betreft de onderhuur. Overdracht van huur is in de Brusselse regeling in ieder geval verboden.
Eerbiediging bij vervreemding – Op gelijkaardige wijze gelden er voorts bijzondere regels inzake procedure en tegenstelbaarheid aan derde-verkrijgers. Zij moeten de huurovereenkomst naleven en kunnen de huurder er niet uitzetten, behoudens bij het verstrijken van de bedongen termijn. In het Vlaamse en het Waalse Gewest geldt hierbij de vereiste dat de huurovereenkomst geregistreerd moet zijn. In het Brussels Hoofdstedelijke Gewest moet de huurovereenkomst zekere datum hebben. Aangenomen wordt echter dat in de drie regelingen de huurovereenkomst vaste datum dient te hebben, en dus niet noodzakelijkerwijze dient geregistreerd te zijn [4]. Andere vormen van vaste datum, zoals bedoeld in artikel 1328 BW [5] zouden ook zijn toegelaten.
Aanpassingen Handelshuurwet – Naast de noodzakelijke aanpassing van artikel 2, 1° Handelshuurwet, waarbij de ‘gelegenheidshuur’ wordt vervangen door een verwijzing naar het besproken decreet, werden door het Waalse Decreet de artikelen artikel 3, lid 4 en artikel 13, lid 1 Handelshuurwet aangepast. In het kader van de (federale) Handelshuurwet volstaat het voortaan dat partijen hun onderling akkoord over de minnelijke voortijdige beëindiging van de overeenkomst of een hernieuwing voor minder dan negen jaar vastleggen door middel van ‘een ter registratie aangeboden schriftelijk document’. Voor Vlaanderen en Brussel moet zo’n akkoord nog altijd blijken uit een authentieke akte of een verklaring voor de vrederechter.
Prof. Dr. Nicolas Carette, Universiteit Antwerpen, Partner Equator Advocaten Antwerpen-Brussel nicolas.carette@eqtr.be
Mr. Joris Lagey, Managing Partner Equator Advocaten Antwerpen-Brussel Joris.lagey@eqtr.be
Mr. Yannick Smeets, Advocaat Equator Advocaten Antwerpen-Brussel yannick.smeets@eqtr.be
[1] Deze bijdrage bouwt verder op de reeds verschenen bijdrage in het Rechtskundig Weekblad (N. Carette, “Het Pop-updecreet”, RW 2016 – 17, afl. 6, 202.
[2] Zie P. Brulez, “Kortetermijnhandelshuur (zgn. pop-up huur)” in N. Carette (ed.), Handelshuur. Actuele stand van zaken, Antwerpen, Intersentia, 2018, 41 – 58.
[3] Zie N. Carette en P. Brulez, “Toepassingsgebied van de Handelshuurwet” in N. Carette (ed.), Handelshuur. Actuele stand van zaken, Antwerpen, Intersentia, 2018, 1 – 40.
[4] P. Brulez, “Kortetermijnhandelshuur (zgn. pop-up huur)” in N. Carette (ed.), Handelshuur. Actuele stand van zaken, Antwerpen, Intersentia, 2018, 57 en J. Swennen en N. Van Damme, “Handelshuur van korte duur”, TBBR 2017, afl. 3, 158.
[5] Nieuw artikel 8.22 Nieuw Burgerlijk Wetboek (inwerkingtreding 1 november 2020).