Het Grondwettelijk Hof vernietigde per arrest van 20 februari 2020[1] artikel 167, 7° van de wet van 18 juni 2018 houdende diverse bepalingen inzake burgerlijk recht en bepalingen met het oog op de bevordering van alternatieve vormen van geschillenoplossing.[2] Concreet betrof dit een wijziging die werd doorgevoerd aan artikel 577-7, §1, 2° van het Burgerlijk Wetboek, waarbij de mogelijkheid werd ingevoerd voor de algemene vergadering om bij meerderheid van vier vijfde van de stemmen te beslissen:

“h) over de afbraak of de volledige heropbouw van het gebouw om redenen van hygiëne of veiligheid of wanneer de kostprijs voor de aanpassing van het gebouw aan de wettelijke bepalingen buitensporig zou zijn. Een mede-eigenaar kan afstand doen van zijn kavel ten gunste van andere mede-eigenaars indien de waarde ervan lager is dan het aandeel dat hij ten laste zou moeten nemen in de totale kostprijs van de werken, in voorkomend geval, tegen een in onderling akkoord of door de rechter vastgestelde compensatie. Indien de voornoemde redenen ontbreken, moet de beslissing tot afbraak of tot volledige heropbouw genomen worden bij eenparigheid, overeenkomstig de bepalingen beschreven in paragraaf 3”

Deze bepaling had een dubbel gevolg.

Voor de wet van 2018 was het betwist wie over de afbraak en wederopbouw van een appartementsgebouw besliste. Er werd meestal aangenomen dat elke mede-eigenaar zijn instemming diende te geven met de afbraak en de wederopbouw van de mede-eigendom en dat de bouwpromotor die het appartementsgebouw wilde heropbouwen, niet enkel een overeenkomst moest sluiten met de vereniging van mede-eigenaars, maar ook met alle individuele mede-eigenaars (zie hierover S. Snaet en M.-A. Vreven, “Appartementsmede-eigendom: nieuwbouwprojecten en renovatie van appartementsgebouwen” in N. Carette (ed.), Appartementsrecht I: Stand van zaken en topics, Antwerpen, Intersentia, 2013, 188 e.v. Zie ook Rb. West-Vlaanderen 3 januari 2018, T.Vred. 2019, 556, noot V. Defraiteur). Het nieuwe artikel 577-7, § 1, 2° h) BW bepaalde voortaan uitdrukkelijk dat de beslissing tot afbraak en/of tot volledige heropbouw principieel moet worden genomen met eenparigheid van stemmen; via aldus een beslissing in de schoot van de algemene vergadering. Voor de vereiste eenparigheid geldt overigens de nieuwe regel van artikel 577-7, § 4 BW: wanneer de wet eenparigheid van alle mede-eigenaars voorschrijft en die in de algemene vergadering niet wordt bereikt door de afwezigheid van een of meerdere mede-eigenaars, er een nieuwe algemene vergadering zal bijeenkomen na een termijn van minstens dertig dagen waarin de betrokken beslissing met eenparigheid van stemmen van alle aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars kan worden genomen.

De wet van 2018 voorzag daarop meteen ook een uitzondering. Een gekwalificeerde meerderheid van vier vijfden zou volstaan als de afbraak en de heropbouw van het appartementsgebouw is ingegeven om redenen van hygiëne of veiligheid of wegens de buitensporige kostprijs van een aanpassing aan de wettelijke bepalingen in verhouding tot de waarde van het gebouw. Deze redenen zijn ingegeven om loutere vastgoedspeculaties met het enkele oog op een afbraak en heropbouw te vermijden.[3] Een mede-eigenaar kan afstand doen van zijn kavel ten gunste van de andere mede-eigenaars indien de waarde ervan lager is dan het aandeel dat hij ten laste zou moeten nemen in de totale kostprijs van de werken, in voorkomend geval, tegen een in onderling akkoord of door de rechter vastgestelde compensatie. 

Deze uitzonderingsregeling bevat helaas heel wat onduidelijkheden en onzekerheden en is om die reden sterk bekritiseerbaar (zie bv. N. Carette en S. Snaet, “Gewijzigd appartementsrecht: impact op statuten en overdracht van een kavel”, NFM 2019, 196-197). Ook de Raad van State maakte in zijn advies bij het voorontwerp al voorbehoud bij deze bepaling (Advies van de Raad van State nr. 61.997/4 van 4 oktober 2017 bij het wetsontwerp houdende diverse bepalingen inzake burgerlijk recht en houdende wijziging van het Gerechtelijk Wetboek met het oog op de bevordering van alternatieve vormen van geschillenoplossing, Parl.St. Kamer 2017-2018, K54-2919/001, 541-542).

Inmiddels werd het Grondwettelijk Hof gevraagd naar de verenigbaarheid van die uitzonderingsregeling met artikelen 10 en 11 Grondwet, in samenhang met de eigendomsbescherming van artikel 1 Eerste Aanvullend Protocol bij het Europees Verdrag voor de rechten van de mens en met de beginselen van behoorlijke regelgeving, inzonderheid het rechtszekerheidsbeginsel, het motiveringsbeginsel en het redelijkheidsbeginsel.

Met succes. Het Grondwettelijk Hof wees op het feit dat elke inmenging in het eigendomsrecht een billijk evenwicht moet vertonen tussen de vereisten van het algemeen belang en die van de bescherming van het recht op het ongestoord genot van de eigendom, waarbij er een redelijk verband van evenredigheid moet bestaan tussen de aangewende middelen en het nagestreefde doel.

De doelstelling van de wetgever, nl. om door een versoepeling van de besluitvorming onder mede-eigenaars, de renovatie van het verouderde gebouwenpark te stimuleren en de aanpassing ervan aan de wettelijke normen te bespoedigen en op die manier de woonkwaliteit en de veiligheid van de bewoners te verhogen, is weliswaar legitiem. Het loopt echter spaak bij de bescherming van de rechten van de mede-eigenaar die zich verzet tot afbraak of volledige heropbouw van het gebouw in die voormelde gevallen. Artikel 577-9, §2 van het Burgerlijk Wetboek voorziet in een algemene bepaling waarbij iedere mede-eigenaar aan de rechter kan vragen een onregelmatige beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen indien die hem een persoonlijk nadeel oplevert, toch dient er daarbij rekening te worden gehouden dat de Vrederechter – die middels artikel 591, 2°bis van het Gerechtelijk Wetboek – geen opportuniteitsoordeel mag vellen. Hij zou – volgens het Grondwettelijk Hof – wel de nietigheid van de beslissing kunnen bevelen indien hij van oordeel is dat de inmenging in het eigendomsrecht van bepaalde eigenaars niet evenredig is met het nagestreefde doel. Wanneer een mede-eigenaar afstand doet van zijn kavel zonder dat een onderling akkoord is bereikt over die compensatie, dan kan de Vrederechter ook dergelijke compensatie vaststellen.

Het Grondwettelijk Hof beslist dat deze waarborgen niet afdoende zijn om een billijk evenwicht te brengen tussen de vereisten van het algemeen belang en die van de bescherming van het recht op het ongestoord genot van de eigendom. De wetgever dient daarom, gelet op de verregaande inmenging in het eigendomsrecht, in bijkomende waarborgen te voorzien. Het Grondwettelijk Hof oordeelde dan ook het volgende:

“B.4.9. (…) Aangezien de bestreden bepaling ertoe kan leiden dat een mede-eigenaar afstand moet doen van zijn eigendomsrecht, dient te worden bepaald dat de vereniging van mede-eigenaars haar beslissing op eigen initiatief aanhangig maakt bij de vrederechter, in afwijking van het voormelde artikel 577-9, §2 van het Burgerlijk Wetboek, en dat de vrederechter de wettigheid van de beslissing kan beoordelen en, in voorkomend geval, aan een deskundige advies kan vragen over de geschiktheid van het bedrag van de compensatie.”

Noteer hierbij dat er parallellen kunnen worden getrokken met de regeling zoals voorzien in het Onteigeningsdecreet[4], m.n. dat het aan de onteigenende instantie[5], in dit geval in wezen aan de vereniging van de mede-eigenaars, wordt gelaten om de zaak aanhangig te maken voor de vrederechter. Deze doet dan vervolgens uitspraak over de wettigheid van de beslissing en daarna over het bedrag van de compensatie.

Met andere woorden sneuvelt een onderdeel van het appartementsrecht op een basisprincipe van het goederenrecht, met name de (grondrechtelijke) bescherming van het eigendomsrecht…

Tot slot is het belangrijk om op te merken dat artikel 167, 7° van de wet van 18 juni 2018 integraal wordt vernietigd. Daardoor rijst opnieuw de vermelde discussie of de algemene vergadering (met unanimiteit) bevoegd is om te beslissen over afbraak en wederopbouw dan wel elke mede-eigenaar zijn instemming moet geven met de afbraak en de wederopbouw van de mede-eigendom, zodat de bouwpromotor die het appartementsgebouw wil heropbouwen, niet enkel een overeenkomst moet sluiten met de vereniging van mede-eigenaars, maar ook met alle individuele mede-eigenaars.

Nicolas Carette heeft net een bijdrage geschreven over rechtspraak appartementsrecht van de laatste drie jaren (2017-2020), op basis waarvan hij in het voorjaar van 2020 meerdere lezingen over het appartementsrecht zal verzorgen. Dit artikel is op die bijdrage gesteund. Voor een verdere (kritische) bespreking van de nieuwe appartementswet wordt verwezen naar onder meer N. Carette en S. Snaet, “Gewijzigd appartementsrecht: impact op statuten en overdracht van een kavel”, Notarieel Fiscaal Maandblad 2019, 174 e.v.).

 

Voor vragen kan u steeds professor Nicolas Carette en/of ons kantoor contacteren.

 

 

 

 

[1] GwH 20 februari 2020, nr. 30/2020.

[2] Wet van 18 juni 2018 houdende diverse bepalingen inzake burgerlijk recht en bepalingen met het oog op de bevordering van alternatieve vormen van geschillenoplossing, BS 2 juli 2018. De bepaling in kwestie trad in werking op 1 januari 2019 (zie artikel 179/1 van de voormelde wet).

[3] Zie Memorie van Toelichting, Parl.St. Kamer 2017-18, nr. 2919/001, 216.

[4] Decreet van 24 februari 2017 betreffende onteigening voor het algemeen nut, BS 25 april 2017.

[5] In de gevallen van de instanties als vermeld in artikel 6 van het Onteigeningsdecreet.