Waalse regelgeving inzake pacht gewijzigd!

Met de zesde staatshervorming werd de bevoegdheid inzake huur, waaronder pacht, naar de gewesten overgeheveld. Terwijl het Vlaamse Gewest recent slechts beperkte wijzigingen doorvoerde[1], heeft het Waalse Gewest nu haar bevoegdheid inzake pachtwetgeving ten volle uitgeoefend. Het Waalse Decreet van 2 mei 2019 tot wijziging van verscheidene wetgevingen inzake pacht werd op vrijdag 8 november jl. gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad. De Waalse decreetgever vaardigt geen Pachtdecreet uit, maar opteert ervoor om de wijzigingen rechtstreeks aan te brengen in de Pachtwet.

Het Waalse Decreet heeft vooral tot doel om het evenwicht tussen partijen bij de pachtovereenkomsten te herstellen. Reeds lange tijd werd immers vastgesteld dat die balans (te zeer) in het voordeel van de pachter overhelde; de pachter werd overbeschermd. Nu wordt er getracht om het evenwicht in zekere mate te herstellen. Enkele concrete voorbeelden daarvan zijn (niet-limitatief):

  1. Geschrift wordt vereist

Het wijzigingsdecreet brengt met zich mee dat de pacht voortaan schriftelijk moet worden opgemaakt. Voorheen kon een mondelinge pachtovereenkomst worden afgesloten. Dit gaf echter aanleiding tot tal van discussies en moeilijkheden (bv. bewijs van het bestaan van de pacht, de aanvangsdatum die als startpunt geldt voor de berekening van termijnen enz.). In de verplichte schriftelijke overeenkomst moet onder meer de aanvangsdatum worden bepaald. Ook zal er een plaatsbeschrijving moeten worden opgemaakt. Indien er geen schriftelijke overeenkomst werd opgemaakt, dan kan de meest gerede overeenkomstsluitende partij, na het versturen van een ingebrekestelling en de inachtneming van een termijn van twintig dagen, de andere partij via de gerechtelijke weg ertoe dwingen een schriftelijke overeenkomst zoals vereist op te stellen, aan te vullen of te ondertekenen.[2]

  1. Duur van de pacht wordt beperkt

Aan de “quasi-oneindigheid” van de pachtovereenkomsten komt ook een einde. De pachtovereenkomst zal – bij gebreke van geldige opzegging – van rechtswege worden verlengd voor opeenvolgende periodes van negen jaar bij het eindigen van de gebruiksperiode, zelfs indien de huur van de eerste gebruiksperiode langer is geweest dan negen jaar. Na afloop van de derde verlenging eindigt de pacht van rechtswege.

Indien de pachter nadien het goed nog betrekt, dan wordt de pacht verlengd van jaar tot jaar. In die periode kan de pachter ook zijn recht niet overdragen.

Daarnaast zijn er wel twee vormen die onze aandacht verdienen:

  • Er wordt voorzien in de mogelijkheid om een pachtovereenkomst af te sluiten van korte duur (d.i. maximaal vijf jaren).[3] Deze mogelijkheid werd toegestaan om aan de partijen de mogelijkheid te bieden om specifieke situaties te regelen, zoals onder meer de verdeling van een erfenis of om een einde te maken aan een andere onverdeeldheid, zo is te lezen in de memorie van toelichting. Deze mogelijkheid is echter wel strikt beperkt. De pacht van korte duur kan slechts eenmalig tussen dezelfde partijen worden afgesloten en verlengd, onder dezelfde voorwaarden en zonder dat de totale pachtperiode de vijf jaar overschrijdt. Ook onderpacht en pachtoverdracht zijn mogelijk zonder dat hierdoor de vaste duur overschreden kan worden. Indien de pachter het pachtgoed, zonder verweer van de verpachter, na die termijn verder blijft gebruiken, dan wordt de pacht geacht te zijn afgesloten voor een periode van negen jaar, te rekenen vanaf de datum waarop de aanvankelijke pacht van korte duur in werking is getreden.
  • Daarnaast is er ook de eindeloopbaanpacht. De eindeloopbaanpacht wordt afgesloten voor een bepaalde duur die gelijk is aan het verschil tussen het ogenblik waarop de pachter de wettelijke pensioenleeftijd bereikt zal hebben en zijn leeftijd op de datum van inwerkingtreding van de overeenkomst. Ingeval er meerdere pachters zijn, wordt de bepaalde duur berekend volgens de leeftijd van de jongste medepachter. Specifiek hier is ook dat op het einde van de eindeloopbaanpacht de verpachter van rechtswege vrij over zijn goed kan beschikken zonder dat de pachter zich hiertegen kan verzetten. Noteer ook dat bij de eindeloopbaanpacht de onderpacht, de pachtoverdracht en het voorkooprecht niet van toepassing zijn.

Noteer hierbij echter wel dat het ook mogelijk blijft om een pacht van lange duur af te sluiten, alsook om een loopbaanpacht af te sluiten.

  1. Invoering van anti-misbruikbepalingen

Ten slotte was één van de krachtlijnen van het wijzigingsdecreet het invoeren van – door de decreetgever genoemde – anti-misbruikbepalingen. Ruilpacht blijft mogelijk, maar wordt aan voorwaarden onderworpen. Zo zal de pachter – op straffe van nietigheid – minstens drie maanden voordat de ruil plaatsvindt, de verpachter van het voornemen tot ruil in kennis moeten stellen.

Ook bij onderpacht en pachtoverdracht zal de toestemming van de verpachter moeten worden verkregen. Het wijzigingsdecreet vereist nu een expliciete schriftelijke toestemming uitgaande van de verpachter, waarmee deze instemt met de onderpacht, dan wel de pachtoverdracht. Bij gebreke daarvan kan de pachtovereenkomst op verzoek van de verpachter worden ontbonden.

Specifieke wijzigingen zijn er ook voor de pachters die de pensioenleeftijd bereikt hebben (en een rust- of overlevingspensioen krijgen) en geen opvolgers kunnen aanduiden die de exploitatie kunnen voortzetten. In dat geval beschikt de verpachter namelijk over een bijkomende mogelijkheid om de pachtovereenkomst op te zeggen en verliest de pachter zijn wettelijk voorkooprecht.

Ook wordt er komafgemaakt met de regeling waarbij de verpachter de geldigverklaring van zijn opzeg zal moeten vorderen. Dit wordt nu omgekeerd. Het is niet langer de verpachter die de geldigverklaring zal moeten vorderen. De opzeg wordt nu geacht geldig te zijn geschied. Het komt nu toe aan de pachter om binnen de drie maanden van de kennisgeving van de opzeg deze te betwisten door de zaak aanhangig te maken bij de vrederechter.

Slotbeschouwingen

De regeling voor de pachtovereenkomsten in het Waals Gewest zoals ze hierboven beknopt werd omschreven, is van toepassing op pachtovereenkomsten gesloten vanaf 1 januari 2020. Voorts wordt er voorzien in een overgangsregeling, waarbij het mogelijk is om mondelinge pachtovereenkomsten in onderlinge overeenstemming om te vormen tot loopbaan- of langdurige pachtovereenkomsten. Alleszins, indien er geen schriftelijke pachtovereenkomst tot stand komt voor 1 januari 2025, dan worden de lopende mondelinge pachtovereenkomsten geacht pachtovereenkomsten te zijn, die een derde negenjarige pachtperiode ingaan op 1 januari 2020.

De Waalse decreetgever heeft er een interessante oefening opzitten. Zal  de Vlaamse decreetgever dit voorbeeld volgen? In het Vlaams Regeerakkoord wordt alvast de intentie geuit om de pachtwetgeving te hervormen, waarbij:

  • Nieuwe pachtcontracten schriftelijk opgesteld worden;
  • Er een billijk evenwicht komt tussen de rechten en plichten van de pachter en de verpachter;
  • De mogelijkheid ingevoerd wordt om pachtcontracten te sluiten voor een vaste termijn van een veelvoud van 9 jaar;
  • De wet gender- en samenlevingsneutraal wordt gemaakt;
  • Het mogelijk moet zijn dat verpachters randvoorwaarden opleggen inzake het aanbrengen van al dan niet vergunningsplichtige infrastructuurwerken (bv. drainage, ophoging, …);
  • En waarbij de pachter teeltvrijheid en vrije keuze van teelttechniek wordt gegarandeerd.

Krachtlijnen die in lijn liggen met de hervorming die de Waalse decreetgever heeft doorgevoerd. Wordt ongetwijfeld vervolgd.

 

 

Prof. dr. Nicolas Carette en Mr. Alexander Verschave

[1] Zie Decreet van 26 april 2019 houdende diverse bepalingen inzake omgeving, natuur en landbouw, BS 19 juni 2019. Zie recent nog inzake pacht: N. CARETTE (ed.), Landpacht, Antwerpen, Intersentia, 2017, 148p.

[2] Vgl. de regeling zoals voorzien in artikel 8 van het Woninghuurdecreet (Decreet van 9 november 2018 houdende bepaling betreffende de huur van voor bewoning bestemde goederen of delen ervan, BS 7 december 2018).

[3] Vgl. met de handelshuur van korte duur, (waarbij de maximumtermijn echter is beperkt tot één jaar), zie ook N. CARETTE, “Het Pop-updecreet”, RW 2016-17, afl. 6, 202 en P. BRULEZ, “Kortetermijnhandelshuur (zgn. pop-up huur)”, in N. CARETTE, Handelshuur, Antwerpen, Intersentia, 2018, 41-58.

2019-11-27T15:58:18+00:00